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原告张良汉与被告四川省唱歌石林旅游开发有限公司“房屋买卖合同

发布时间:2019-08-13 21:09 来源:未知 编辑:admin

  原告张良汉与被告四川省唱歌石林旅游开发有限公司“房屋买卖合同纠纷”一案民事判决书

  原告:张开鑫,男,1972年4月17日出生,汉族,城镇居民,住北京市朝阳区。

  原告:张莉爽,女,1974年12月24日出生,汉族,城镇居民,住四川省达州市。

  原告:张艳丽,女,1978年7月4日出生,汉族,城镇居民,住四川省达县。

  原告张开鑫、张莉爽、张艳丽共同委托诉讼代理人:廖江辉(特别授权),四川天仁和律师事务所律师。

  委托诉讼代理人:周斌(特别授权),男,1972年9月28日出生,汉族,城镇居民,四川省唱歌石林旅游开发有限公司总经理,住四川省通江县。

  原告张良汉与被告四川省唱歌石林旅游开发有限公司(以下简称四川唱歌石林旅游公司)“房屋买卖合同纠纷”一案,本院于2016年8月31日立案后,依法适用普通程序。审理中,原告张良汉于2016年9月21日因病死亡,本院于2016年10月11日裁定本案中止诉讼。2016年11月16日,本院依法追加了原告张良汉的婚生子女张开鑫、张莉爽、张艳丽作为本案原告参加诉讼,公开开庭进行了审理。原告张开鑫、张莉爽、张艳丽的委托诉讼代理人廖江辉,被告四川唱歌石林旅游公司的委托诉讼代理人周斌、马彬到庭参加了诉讼,现已审理终结。

  原告张开鑫、张莉爽、张艳丽向本院提出诉讼请求:1、判决确认三原告父母张良汉、刘芝碧与被告四川唱歌石林旅游公司签订的《唱歌石林自住房代建合同》无效;2、判令被告四川唱歌石林旅游公司返还三原告购房款、物管费等共计163874元,并从交款之日起按照中国人民银行公布的基准贷款利率计付利息,三原告退还购买的房屋。事实及理由:2015年8月初,三原告父母张良汉、刘芝碧在58同城网及被告设在达州市的“唱歌石林养生风景区房屋销售接待中心”得知,被告在通江县唱歌乡有“出让地、全装修、送家具、免税收、100%产权”房屋出售。张良汉、刘芝碧于2015年8月30日与被告签订了“唱歌石林自住房代建合同”,而实际是张良汉、刘芝碧购买被告开发修建的通江县唱歌石林景区二组团一栋三单元二楼一号房屋,面积46.8平方米,房屋总价款16万元,当日张良汉、刘芝碧交付购房门15万元。2016年7月11日,张良汉、刘芝碧交清购房余款、大修基金、物管费后入住。7月下旬,张良汉、刘芝碧在被告的养生基地采食菌类中毒,夫妻二人随即入院医治。2016年7月26日,刘芝碧因抢救无效死亡。张良汉、刘芝碧入住后得知,其所购买的房屋系被告违法修建出售的“小产权房”,并非被告所称的“出让地、100%产权”房,更不是“自住房代建”。被告违法开发房屋并非法出售,以“自住房代建”为名,掩盖非法开发牟取暴力之实,以欺骗手段,至张良汉、刘芝碧和众多购买者无法取得物权遭受重大损失,特依法提起诉讼,请求判准如诉。

  被告四川唱歌石林旅游公司辩称:1、我公司2011年通过招商引资方式与政府签订了合作协议,有权对外宣传;2、我公司与业主张良汉、刘芝碧夫妇签订的“自住房代建合同”是双方真实意思表示,双方属于自住房代建关系,不是买卖关系;3、对房屋有关手续和产权证的办理,合同约定由业主提供材料,我们协助办理,土地属于国有土地性质;4、原告要求支付资金利息,但合同对退房约定了违约责任;5、原告诉称争议房屋属于“小产权房”不属实,我公司已协助多名业主办理了房屋产权证,且法律上无“小产权房”这个法律概念;综上,请求驳回原告的诉讼请求。

  经审理查明:三原告父母张良汉、刘芝碧夫妇系四川省达州市人。2015年8月初,张良汉、刘芝碧夫妇经了解得知,通江县唱歌乡有唱歌石林养生房项目,遂前往当地进行实地考察。经考察后,2015年8月30日,张良汉、刘芝碧夫妇(甲方)在通江县唱歌乡与被告四川唱歌石林旅游公司(乙方)签订了“唱歌石林自住房代建合同”,合同约定:“经甲、乙双方协商,达成甲方同意乙方代其修建在通江县唱歌乡街道的自住房,现就相关事宜签订如下合同:一、建设地点:四川省通江县唱歌乡麻坝坪村;二、建设面积:总建筑面积为46.8平方米(最终以房屋产权证面积为准),该户房号为二组团1栋3单元2楼1号(房屋具体位置以相关部门红线和设计图编制为准);三、建设结构及风貌:1、建设结构:钢筋混凝土砖结构;2、建设风貌:以景区规划建筑风貌为准;3、建设层数:五层;四、装修标准:1、每套房内均设置客厅、卧室、厨房、厕所、阳台;2、厨房内设灶台、橱柜;…五、建房金额及付款方式:1、建筑单价:房屋建筑单价为3500元/平方米;2、房屋总价款:160000元(大写:壹拾陆万元整),备注:现签合同付150000元整,剩余10000元在2015年12月30日之前付清;六、竣工时间:房屋建成完工时间约定在2016年6月30日之前;七、双方责任:(一)甲方责任:1、甲方按合同约定付款;2、甲方须监督乙方建房施工;3、提供办理各种手续及房屋权证所需证件和材料;(二)乙方责任:1、乙方必须按合同的质量、标准、完工时间进行施工建设;2、乙方负责建房时间的施工安全;3、乙方代甲方与农户、村、社协商转让土地,并办理土地出让手续。乙方代甲方办理《规划许可证》、《用地批准书》、《房屋产权证书》;《规划许可证》和《用地批准书》以多户为单位统一办理,《房屋产权证书》分户办理;…九、其他事宜:…2、合同签订后,甲方要求终止合同退款的,应赔偿办理相关手续费用壹万元、赔偿对方总建房款的2%作为违约金以及赔偿相应的其他经济损失(备注:已经正在办理或者已经办理了《规划许可证》、《国有土地使用证》的,甲方无权退房);…5、甲方所见到乙方印发的DM单、沙盘模型、视频、媒体广告等均为要约邀请,一切以所签合同及房屋实际现状交付为准”,合同签订当日,张良汉、刘芝碧夫妇即交纳房款150000元,被告四川唱歌石林旅游公司出具收据予以确认,内容为“今收到刘芝碧1-3-201房房款150000元整(注:面积46.8平方米,总价款160000元整,余款10000元整接房时付清)”。2016年7月11日,张良汉、刘芝碧夫妇到通江县唱歌乡接房,付清尾款10000元及房屋大修基金3200元、物管费674元后随即入住。2016年7月下旬,张良汉、刘芝碧夫妇因采食有毒菌类中毒,被送往医院治疗。2016年7月26日,刘芝碧因抢救无效死亡,张良汉仍在医院治疗。后张良汉认为,被告四川唱歌石林旅游公司故意欺骗,以自住房代建为名行违法开发建设之实,房屋为被告违法开发建设的“小产权房”,遂起诉来院,要求实现诉请。诉讼中,张良汉于2016年9月21日因急性肝衰竭医治无效死亡,本院于2016年10月11日裁定本案中止诉讼。经查,张良汉、刘芝碧夫妇婚后生育了张开鑫、张莉爽、张艳丽三个子女。2016年11月16日,本院依法追加了张良汉的婚生子女张开鑫、张莉爽、张艳丽作为本案原告参加诉讼。

  庭审中,关于张良汉与被告四川唱歌石林旅游公司签订的“自住房代建合同”性质,原、被告争议较大。原告认为,张良汉、刘芝碧夫妇本身不是当地居民,无权使用当地的集体土地,没有代建的基础,同时被告宣传的“出让地、100%产权”不能实现,被告以旅游开发为名违法开发建设,出售“小产权房”,双方所签订的自住房代建合同是以合法形式掩盖非法目的,应属无效合同。原告为证明其诉讼主张,举出了以下证据:

  1、张良汉、刘芝碧的身份证和结婚证。张良汉、刘芝碧为四川省达州市人,1969年8月1日双方以夫妻名义同居生活,2016年6月22日补办了结婚登记。

  2、张良汉、刘芝碧与被告签订的自住房代建合同,唱歌石林业主管理公约和物业服务办法。其中,物业服务办法系2016年7月11日接房时签订,且仅有业主刘芝碧的签字。

  3、唱歌石林养生风景区宣传海报。宣传海报载明:唱歌养生房位于大巴山“光雾山诺水河”之“唱歌石林”养生风景区内,海拔1200米,40平方公里…出让地、全装修、送家具、免税收、100%产权,单价2980元起,即可拥有30-60平方米健康长寿养生房。…项目地址:四川通江唱歌石林景区,并配有户型图、交通图等内容。宣传单右下角标注:本广告为宣传示意,具体以双方签订的合同为准,公司保留最终解释权。

  被告四川唱歌石林旅游公司质证认为,对张良汉、刘芝碧的身份信息、自住房代建合同、业主管理公约、物业服务办法的真实性无异议,公司对外出过宣传海报,但都是盖了章的,原告举出的宣传海报是虚假的,公司在网络上也宣传过,但张良汉、刘芝碧夫妇来签合同是经过多次考察的,合同是双方真实意思表示,合法有效,同时原告仅有一份宣传海报不能证明其主张,被告帮原告修建房屋收取代建款是合理的。

  1、四川省唱歌石林旅游开发有限公司的营业执照、组织机构代码证、税务登记证,公司成立日期为2011年7月25日,经营范围:游览景区开发与管理,会议及展览服务,旅游产品生产及文化、体育用品、器材销售。原告质证认为,对公司的基本信息无异议,营业执照上无房产开发资质。

  2、2011年4月16日,通江县唱歌乡人民政府(甲方)与重庆市恩策房地产顾问有限公司(乙方)签订的招商合作协议,协议内容为:“为贯彻落实新农村发展政策,加大招商引资力度,统筹城乡发展,…特别引进重庆恩策房地产公司整体开发打造唱歌石林。…一、开发的位置及面积:开发位置位于通江县唱歌乡石林片区,面积约为:1500亩(具体面积以国土部门实际勘测为准)。四至界限:东至转坪村公路,西至唱马公路,南至麻坝寨,北至唱马公路。二、投资总额及分期投入情况:项目预计总投资1.2亿,分四期开发。其中一期投入2000万元,二期投入3000万元,三期投入3000元,四期投入4000万元。三、开发涉及的项目:1、申报创建国家A级旅游风景区。2、打造旅游配套的购物风情街及度假休闲商务区(承接县及地方政府的商务、会议等)。3、开发地方特色旅游产品。4、开发旅游房产。四、土地取得方式:采取征用、租赁或其他形式取得。五、甲方责任和义务:1、积极配合乙方,进行申报国家A级旅游风景。2、代办或协助乙方进行批地、征地等工作。…六、乙方的责任和义务:1、积极搞好开发区域的规划。2、确保投入资金到位。3、设立属地旅游开发公司及下属子公司。4、企业在用工,项目承包等,在同等条件下,优选聘用当地村民。…”。原告质证认为,重庆恩策房地产公司不是争议合同当事人,该协议与本案无关联性,不能达到被告的证明目的。

  3、2011年7月1日,通江县招商引资局向重庆市恩策房地产顾问有限公司发出的(通招商函[2011]11号)备案函,内容为:“2011年4月16日,重庆市恩策房地产顾问有限公司决定在通江县唱歌乡计划投资2.1亿元,开发唱歌石林旅游资源项目。项目计划分四期投入完成。该项目符合国家产业政策,经我局对企业的资质(营业执照、税务登记证、组织机构代码证、银行开户许可证、公司法人身份证、通江县工商局登记证明)认证,同意准入。”。原告质证认为,备案函与本案无关联性,不能达到被告的证明目的。

  4、2011年10月20日,通江县招商引资局(甲方)与重庆市恩策房地产顾问有限公司(乙方)签订的“唱歌石林旅游开发项目投资协议书”,协议内容为:“为广泛吸引外来投资,加快通江建设步伐,推进区域经济跨越发展,根据国家有关法律法规和通江县外来投资的有关优惠政策,并鉴于乙方对通江的投资环境进行了详细的考察与论证。经甲、乙双方友好协商,在平等互利、诚实、信用、共谋发展的原则基础,达成如下投资协议:一、甲方同意乙方在通江县投资建设唱歌石林旅游开发项目,项目计划总投资2.5亿元人民币。二、甲方为乙方及时提供全县的基本情况、投资环境、优惠政策等有效的相关资料,甲方为该项目建设和经营提供良好环境。三、乙方须在甲方创办先进的、规范的、环保的、可持续发展的现代企业,所提供的技术设备必须符合国家产业政策要求。四、乙方负责完成项目环境影响评价报告、安评报告及相关手续报批工作,甲方协助办理。五、乙方可按甲方规定享受有关优惠政策。六、本协议条款为双方合作的意向框架意见,未尽事宜由双方协商解决。…”。原告质证认为,该协议与本案无关联性,不能达到被告的证明目的。

  5、2011年10月26日,通江县唱歌乡人民政府(甲方)与被告四川唱歌石林旅游公司(乙方)签订的“关于旅游(麻坝坪村)新村聚居点建设项目的引资协议书”,协议内容为:“根据党中央、国务院建设社会主义新农村的文件精神,加快改善农村生产生活条件,按照市委统筹城乡、追赶跨越、加快发展总体思路和县委加快建设新村聚居点的总体要求,结合唱歌乡发展的实际情况,科学规划,整合资源,以旅游新村聚居点为载体,集中打造旅游经济和小城镇。经研究决定,对唱歌乡旅游新村聚居点项目,采取政府搭台、企业投资、项目管理的模式,引进四川省唱歌石林旅游开发有限公司投资建设唱歌乡旅游新村聚居点工程项目。双方本着诚实守信、共谋发展的原则,经甲乙双方反复磋商后,一致达成如下协议:一、项目名称及位置:项目名称为唱歌乡旅游新村聚居点工程,工程项目位于唱歌乡麻坝坪村,规划面积为57500平方米,最终面积以国土测量数据为准。二、项目的立项及手续办理:甲方负责新村聚居点的申报立项工作,办理项目相关的建设规划、用地手续、开工手续、竣工验收及办理房屋产权证等,凡涉及项目开发建设的全部证照和手续由甲方办理,乙方提供费用,并确保该项目真实合法有效。…四、项目土地取得及费用支付:项目所需的土地为集体土地,土地的补偿由甲方协调,土地补偿费用由乙方支付。土地补偿后,其土地使用权归出资者管理和使用。…七、旅游新村聚居区房屋安置及管理:甲方严格按照县委政府新村聚居点建设总体要求,凡是危房改造户、易地扶贫搬迁户、滑坡等地质灾害搬迁户就近方便搬迁到旅游新村聚居点安置,政府严控土地、建房审批关,杜绝村民乱搭乱建,确因旅游新村聚居点房屋出现滞销,导致乙方资金回收困难时,甲方承诺乙方依据政策,妥善安置,帮助乙方收回其投资成本,项目收入由乙方所有。项目竣工后,其后期的经验管理由乙方负责。…”。原告质证认为,该协议与本案无关联性,不能达到被告的证明目的。

  6、2012年2月1日,四川省人民政府作出的“关于通江县2011年第1批乡镇建设用地的批复”(川府土[2012]49号)文件,内容为:“通江县人民政府:你县《关于2011年第1批乡镇建设用地的请示》(通府[2011]141号)悉。经研究,现批复如下:一、同意呈报的建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案和征收土地方案。二、同意将你县铁佛镇街道居委会2组、坪坝村9组,…唱歌乡麻坝坪村2组,…集体农用地27.1538公顷转为建设用地。同时将本批次批准转为的建设用地和上述农村集体原有的建设用地4.9120公顷及未利用地4.7239公顷,合计36.7897公顷征收为国家所有,作为通江县2011年第1批乡镇建设用地。二、同意将被征地单位495名农业人口依法登记为城镇居民…。”。在文件附表中,唱歌乡麻坝坪村2组的建设用地征地总面积为1.2279公顷。原告质证认为,省政府的批复不能代表已经取得国土使用权,还要有转为国有土地的手续,且上面没有争议合同的房屋建设地-唱歌乡街道,批复在两年内未实施,应当重新报批。

  7、2014年8月4日,通江县人民政府作出的“关于县规委会2014年第二次会议议定事项的批复”(通府函[2014]99号),内容为:“县规划管理局:你局《关于审批县规委会2014年第二次会议审议事项的请示》(通规管[2014]45号)收悉,经县人民政府研究同意,现批复如下:…三、原则同意通江县唱歌乡旅游总体规划、场镇控规、核心景区修建性详细规划。按以下意见修改完善:一要对规划指标进行优化调整,以低层建筑为主,建筑风格为川东北居民风格;二要根据资源承载力,合理规划场镇规模,控制旅游人数;三要考虑广场建设成本及地质情况;四要处理好在建项目和现有建筑的关系;五要注重文物保护与提升,增加文化元素。…”。原告质证认为,唱歌石林旅游景点的招商引资形式合法,但被告没有国土出让手续和规划许可证,也与本案无关。

  7、2015年1月13日,唱歌乡人民政府作出的“关于对四川省唱歌石林旅游开发有限公司在麻坝坪村二、五社所建房屋进行产权办理的请示”文件(唱府[2015]10号),内容为:“通江县人民政府:四川省唱歌石林旅游开发有限公司在我乡麻坝坪村二、五社按统归自建方式(空山模式)建设房屋57349平方米,占地22亩,现请求县人民政府协调县级相关部门现场核实,并准许规划局按建筑占地进行用地规划,国土使用按照自建房屋方式办理及房屋产权登记,作为历史遗留问题进行处理。妥否,请批示。”。

  8、2015年1月21日,县政协副主席刘显鸣召集国土局、规划局、旅游局、唱歌乡政府、唱歌石林旅游公司等相关部门人员召开的专题会议记录,会议明确:一是按照省人民政府川府土[2012]49号文件,进行整合利用土地指标,协议出让土地。二是规划按照县人民政府通府函[2014]99号文件,按建筑占地面积进行规划,参照空山模式,作为历史遗留问题进行处理。三是对外来购房客商要做好解释工作,确保稳定。四是部门提出的问题,唱歌乡政府和企业要尽快落实。五是相关部门和单位要积极支持和配合。2015年1月23日时任分管副县长张良和对唱府[2015]10号文件作出批示:同意按显鸣主席专题会议精神落实。

  原告对7、8组证据质证认为,唱歌乡政府的请示和会议记录不能证实被告使用土地和出售给张良汉夫妇房屋的合法性,与本案无直接因果关系,不具有关联性。

  8、2015年8月5日,通江县国土局作出的“关于通江县唱歌石林旅游度假区项目用地初步审查的意见”(通国土资函[2015]198号)和唱歌石林旅游度假区B1号楼建设用地红线图及规划条件。“审查意见”内容为:“通江县土地储备中心:根据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》和《建设项目用地预审管理办法》(国土资源部第42号令)的规定,我局对通江县唱歌石林旅游度假区项目用地进行初步审查,审查意见如下:一、该项目拟在唱歌乡麻坝坪村选址,已列入《四川省巴中市通江县土地利用总体规划(2006-2020年)》,属于规划文本附表F.5《通江县重点建设项目用地规划表》中“4.旅游用地”类用地项目中“唱歌石林旅游开发项目”,符合通江县土地利用总体规划和唱歌乡土地利用总体规划。二、该项目用地性质符合国家土地供应政策。三、根据县规划管理局出具的《唱歌石林旅游度假区用地红线图及规划条件》,该项目拟用地面积1.4653公顷,其用地规模基本合理。在设计阶段,应优化设计方案,从严控制建设用地规模,节约和集约用地。…”。“B1号楼用地红线图和规划条件”内容为:“一、核定红线示意图;二、核定规划条件:1、用地用途:居住用地;2、规划建筑占地面积:≦724m2;3、建筑层数:五层;4、规划建筑面积:≦3620m2”;5、土地供应前应进行地灾评估,如报告结论为不宜建设,则不应供地;6、编制依据:2015年1月21日县政协刘显鸣副主席主持召开的专题协调会议精神,唱府[2015]10号文件,并经张良和副县长签署意见;7、其他参照《通江县城市规划管理技术导则》”。原告质证认为,项目用地应有国土使用证,对B1号楼的建设,被告将旅游开发与房产开发两者混同,其举出的证据与原告起诉的意图无关。

  9、2015年10月22日,被告四川唱歌石林旅游公司向通江县房管局发出的“关于办理“唱歌石林养生苑”产权证的证明请示”,内容为:“通江县房地产管理局:唱歌石林养生苑是十二届“西博会”中,巴中引进的重大招商引资项目,主要分为全国大中城市居民提倡智能生态康养。目前,养生苑已完成规模1700余户住房及配套设施,能入住5000余人,现已入住700余户,2000余人。2015年7月29日,贵局进行了实地查看并填表。现在房管局指导下,办理了《房屋安全鉴定报告》及《测绘报告》。由于办理产权证资料众多,属于历史遗留问题,用时过长,引起了众多业主的不满,根据10月19日县级领导及相关部门到唱歌乡召开的“唱歌石林旅游开发工作推进会”要求,为保稳定,特请示通江县房地产管局出一份证明,证明产权证正在办理之中。原告质证认为,“唱歌石林养生苑”的属于旅游景区的一个配套设施,只能居住,不能对外出售。

  10、2016年1月23日,被告四川唱歌石林旅游公司向通江县国土资源局发出的“关于协议出让唱歌石林旅游度假区建设用地的申请”(唱歌石林[2016]9号),内容为:“通江县国土资源局:通江县唱歌石林旅游度假区是2011年十二届西博会招商引资、市级主要领导挂包的重点项目。我司自2011年进场以来,严格按照招商引资协议落实征地补偿、拆迁安置、五通一平、基础设施配套工程。…该项目由于多方面原因,至今未落实建设用地手续。根据2015年6月9日县委、县政府专题会议精神,特申请分三批协议出让建设用地1.9918公顷,…。”

  11、2016年3月10日,通江县国土资源局向通江县人民政府发出的“关于审定《通江县2016年第一批国有建设用地使用权协议出让方案》的请示”(通国土资[2016]82号),将涉及本案的唱歌石林旅游度假区等4个项目的用地编制了协议出让方案报县人民政府审定。

  12、2016年10月17日,通江县人民政府作出的“关于《通江县2016年度第一批国有建设用地使用权协议出让方案》的批复”(通府函[2016]207号),同意通江县国土资源局编制的《通江县2016年第一批国有建设用地使用权协议出让方案》,出让方案中:“…3.唱歌石林旅游度假区地块:(1)地块位置:唱歌石林旅游度假区A1-A9、B1-B27号楼地块;(2)规划建设用地用途:居住用地;(3)规划建设用地面积:共14652m2;(4)出让年限:住宅40年,商业70年;(5)出让方式:协议出让;(6)出让时间:2016年3月;…”。

  原告对10、11、12组证据质证认为,唱歌石林旅游度假区是一个旅游项目,被告举出的文件、请示、批复等均为前期未明确土地性质时的意向性文件,不能证明原告购买房屋的土地具有国土使用证。

  13、2016年10月18日,通江县国土资源局出具的证明,内容为:“兹证明四川省通江县唱歌石林旅游度假区地块(A1-A9、B1-B27号楼地块)以出让方式取得,土地性质属于国有出让土地,其土地使用手续正在办理中。”。原告质证认为,县国土局出具的证明不合法,应出示国有土地法律证明文书,而不是单位出具证明。

  14、通江县国土资源局与王玉华、杜林芯、刘永红、吴琼等签订的《国有建设用地使用权出让合同》、刘永红等人交纳土地出让金、配套费的发票,出让土地坐落唱歌石林旅游度假区,出让土地用途为住宅。原告质证认为,费用是以农户个人名义交纳的,证明了被告使用的土地是集体土地性质。

  15、张利、李政、陈勇等部分人员取得的房屋所有权证,登记时间为2016年7月25日,房屋坐落位置为通江县唱歌乡石林旅游度假区。原告质证认为,房屋产权证不能证明被告的抗辩主张。

  16、2016年7月25日,通江县人民政府发出的“关于在县域范围内实施不动产统一登记有关事项的公告”,公告明确:从2016年7月26日起,通江县范围内的国有建设用地、房屋及林木所有权等不动产登记业务由通江县不动产登记中心统一办理,颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。原国土、房管、林业部门的各类登记证书停止发放。原告对公告无异议。

  17、张良汉、刘芝碧夫妇与被告四川唱歌石林旅游公司签订的自住房代建合同、业主身份证、住户登记表、接房流程表、交建房款发票。原告质证认为,该合同名为代建,实为买卖,以合法形式掩盖非法目的,张良汉夫妇不是当地集体经济组织成员,不存在代建的基础,且合同约定有关证书以户为单位办理,这是只有村社集体组织成员才享有的权利。

  18、被告四川唱歌石林旅游公司与四川金鑫建筑工程有限公司签订的“建筑工程承包合同”,四川金鑫建筑工程有限公司的营业执照,组织结构代码,税务登记证,安全生产许可证。被告四川唱歌石林旅游公司将房屋建设工程以全包工包料方式承包给四川金鑫建筑工程有限公司建设。原告质证认为,建设工程承包合同和承建方的有关资质与本案无关。

  同时查明:原、被告争议合同所属房屋位于通江县唱歌乡麻坝坪村二社唱歌石林旅游度假区内,所属地块为B1地块。原告亲属与被告四川唱歌石林旅游公司签订合同时,合同约定的二组团1栋房屋主体建修已经完工,2015年底房屋建修全面完成,争议合同所属房屋在2016年7月向原告亲属交付。

  本院认为,本案有两个争议焦点:一是诉争的自住房代建合同属代建合同性质还是房屋买卖合同性质,二是诉争合同是否合法有效。关于诉争合同属代建合同性质还是房屋买卖合同性质的问题,原告认为,合同名为代建,但被告所使用的土地属于集体土地性质,而原告亲属非当地集体经济组织成员,不能使用该土地,被告主张土地属于国有土地性质,但未能举出国土使用证,因此诉争合同应为房屋买卖合同性质,被告认为土地属国有建设用地,国土部门已经证实,被告就是帮原告代建房屋、代办有关手续,双方属于代建关系,根据查明的事实,被告在与原告亲属签订合同时,其房屋主体已经完工,即在合同签订前被告已先行启动了房屋的建设,这与被告所称的代建在程序和性质上明显不同,而从双方签订合同的内容来看,原告亲属履行交付房屋有关款项和提供办理房屋有关手续资料的义务,被告履行交付房屋和办理房屋权属的义务,因此,诉争合同属于房屋买卖合同性质,而非被告抗辩的代建合同性质。关于诉争合同是否合法有效的问题。原告认为被告的行为属于违法开发并出售房屋,且房屋无法取得物权,是以合法形式掩盖非法目的,合同目的不能实现,故合同应属无效,被告认为合同系双方真实意思表示,且被告亦是按照合同约定在履行办理房屋权属有关手续的义务,已有部分被代建人取得了房屋产权证,不存在合同目的无法实现的情形,另外唱歌石林旅游度假区是政府招商引资工程,是合法有效的项目,不存在以合法形式掩盖非法目的,首先,原告亲属与被告签订合同前,到现场进行了实地考察,签订合同后,双方按照合同约定在履行各自义务,被告向原告亲属交付了房屋,原告亲属支付了房款并实际入住,由此说明合同是双方的真实意思表示;其次,被告在唱歌石林旅游度假区建修房屋其本身属于对唱歌石林旅游资源开发建设的行为,其对外出售的房屋,根据被告提供的证据显示,各行政主管部门同意办理有关土地、建修、房产等手续,且事实上也进行了具体落实,虽取得有关手续存在一定滞后性,但系因政策因素造成的历史遗留问题,被告已经上报政府相关行政主管部门予以协调解决和落实,同时相关部门也正在完善之中,原告亲属之前未取得物权系因分期分批办理和不动产登记制度改革等客观原因造成,现已有部分购房人取得了土地和房屋权属,说明原告在完善有关资料后,是可以取得物权的,合同目的能够实现;另外在整个项目的立项和审批上,其属于旅游资源的开发建设,而不属于房产开发项目性质,土地性质属国有建设用地,购房人直接取得土地使用权,部分购房人已实际取得了国有土地使用权和房屋产权证,实现了各户独立取得物权凭证的合同目的,这与房产开发销售以及违法开发建设的“小产权房”具有本质上的区别。综上,原告亲属与被告签订的自住房代建合同属一般房屋买卖合同性质,系双方真实意思表示,符合当前房屋建设的相关政策和法律规定,合法有效,原告主张合同无效的理由不能成立,本院依法不予支持。被告抗辩与原告亲属之间属于代建关系的意见,与查明事实不符,本院不予以采纳。为维护公民的合法权益,依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条,《中华人民共和国合同法法》第八条、第四十四条之规定,判决如下:

  如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。

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